北海的房价为什么这么便宜？

最近看了北海的房价，真的便宜到让人不敢相信，海景房才几千块一平，比老家县城还低。我在网上查了查，有人说是因为北海人口少、经济一般，也有人说是前几年炒房团把泡沫吹破了。我自己也去实地看了几个楼盘，确实感觉小区空置率挺高，晚上亮灯的没几户。现在挺纠结的，想问问懂行的朋友：北海房价这么低，到底是“洼地”还是“坑”？是适合去养老度假，还是买了容易砸手里？有没有本地人或者已经买了房的老哥说说真实居住体验和未来潜力？