曲靖房价为什么这么便宜？

最近刷到曲靖的房价，真的便宜到让我有点懵。身边有朋友在昆明买房压力山大，一对比曲靖，感觉这价格也太香了吧？听说曲靖是云南第二大城市，经济也不算差，怎么房价就比周边好多地方低一大截呢？我自己查了一下，有人说是因为人口流出，也有人说是之前炒房的热钱没过去，还有说是因为供应量太大。我目前主要是在网上看了一些楼盘均价和网友的零散讨论，但感觉说法都挺片面的。所以想问问在曲靖生活或者了解当地情况的朋友们，这房价便宜到底是城市发展的正常现象，还是有什么深层次的原因？比如是产业支撑不够，还是城市规划的问题？或者对刚需来说，现在入手是不是个捡漏的好机会？希望能听到一些接地气的真实分析，别太官方那种。